Metodo e dati

Come leggere i dati

Questa sezione entra nel merito dei numeri: formule, ipotesi fiscali, mutuo, lavori, redditivita, comparables, AI e limiti. Serve per capire cosa puoi usare come segnale decisionale e cosa va verificato.

Apri il valutatore Come usare Casa Easy

Regola di lettura

Casa Easy non prova a dire se devi comprare. Riduce l ambiguita: mette nello stesso quadro prezzo, imposte, costi, mutuo, lavori, reddito potenziale e rischi pratici.

I risultati sono stime indicative. Prima di offerte vincolanti o atti servono notaio, tecnico, commercialista e consulente del credito.

Metriche base

Le quattro grandezze da guardare per prime

Il report contiene molti dati, ma questi quattro spiegano subito se il prezzo annuncio racconta davvero tutta l operazione.

Costo totale acquisto

Prezzo immobile + imposte di acquisto + notaio atto + agenzia. Misura il costo del rogito prima di lavori e mutuo.

Esborso totale

Costo totale acquisto + budget lavori + costi iniziali mutuo. E il perimetro economico completo dell operazione.

Cash investito

Esborso totale meno importo del mutuo. Dice quanta liquidita devi mettere davvero, non solo quanto anticipo versi.

Prezzo / mq all-in

Esborso totale diviso per mq. Serve a confrontare immobili diversi per lavori, imposte, agenzia e struttura finanziaria.

Fisco acquisto

Privato, societa, registro e IVA

Nel modello ci sono due scelte diverse: chi compra e da chi compri. Insieme determinano agevolazioni, base imponibile e ramo fiscale.

Prima scegli chi compra

Questa scelta comanda agevolazioni, prezzo-valore e lettura della redditivita. Poi scegli il venditore, che decide se il calcolo usa imposte di registro oppure IVA.

2 variabili, 4 scenari fiscali

Poi scegli da chi compri

Nel wizard questo e il campo "Tipo venditore". Ti chiede se la vendita e senza IVA o con IVA: non sostituisce l'acquirente, si combina con lui.

Venditore senza IVA

Imposte di registro

In pratica: compri da un privato o da un impresa che non applica IVA sulla vendita.

Stai leggendo il caso: Acquirente privato che compra da venditore senza iva.

Scenario selezionato

Caso piu favorevole quando hai rendita e requisiti

Prima casa: imposta registro 2%, con minimo 1.000 euro.

Seconda casa: imposta registro 9%.

Se inserisci la rendita catastale, il calcolatore stima il prezzo-valore.

Nota pratica: Qui il campo rendita catastale e molto importante: puo abbassare molto la base imponibile rispetto al prezzo annuncio.

Prima casa: agevolazione applicata solo a privato, non lusso, con requisiti indicati dall utente.

Categorie A/1, A/8 e A/9 sono trattate come lusso e non ricevono agevolazione prima casa.

Venditore senza IVA: di solito privato o impresa che vende fuori IVA. In questo caso entrano le imposte di registro.

Venditore con IVA: l IVA si calcola sul prezzo; registro, ipotecaria e catastale sono imposte fisse.

Societa: niente prima casa e niente prezzo-valore. Il modello usa una lettura prudenziale e semplificata.

Le imposte reali dipendono dall atto, dalla qualifica del venditore, dall immobile e da condizioni specifiche da verificare con notaio e consulente fiscale.

Mutuo e lavori

Perche il cash richiesto puo sorprendere

Il mutuo finanzia il prezzo, non automaticamente tutte le componenti dell operazione. Per questo cash investito ed esborso totale sono informazioni piu utili del solo anticipo.

Mutuo

La rata usa importo, durata e TAN. Il report mostra anche LTV, interessi totali, imposta sostitutiva, assicurazione stimata e rapporto rata/reddito.

Lavori

Le stime sono ordini di grandezza per mq: rinfresco, parziale, completa o integrale, corretti per area geografica. Il computo vero resta materia tecnica.

Bonus e capienza

Massimale stimato 96.000 euro: 50% abitazione principale, 36% altri casi. Il recupero IRPEF e in 10 rate; se indichi reddito o IRPEF, Casa Easy evidenzia l eventuale bonus non recuperabile.

Redditivita

Long rent, short rent, persona fisica e societa

La parte investimento distingue ricavi, costi di gestione, imposte, costi immobile e mutuo. Questa separazione evita netti troppo ottimistici.

Reddito lordo

Canoni annui o ricavi short-term prima dei costi. Nel breve termine deriva da ADR x 365 x occupancy.

Costi gestione

Costi operativi dello scenario, per esempio gestione short-term. Sono separati dai costi ricorrenti dell immobile.

Imposte reddito

Persona fisica: cedolare stimata. Societa: IRES + IRAP su base semplificata, con IVA ricavi separata quando presente.

Netto dopo costi immobile

Reddito dopo gestione e imposte, meno IMU, TARI, manutenzione, condominio e riscaldamento stimati.

Cash flow dopo mutuo

Il risultato annuo dopo il servizio del debito. E il dato piu concreto per capire se l operazione si sostiene.

ROI sul cash

Cash flow dopo mutuo diviso cash investito. E sensibile a mutuo, bonus, lavori e assunzioni di reddito.

Persona fisica

Long rent: cedolare 21% o 10% per concordato. Short rent: 21% sul primo immobile e 26% dagli altri.

Societa

IRES 24% + IRAP 3,9% su base semplificata. Per short-term l IVA ricavi viene scorporata prima delle imposte sul reddito.

Comparables e AI

Come leggere mercato, copertura e Dossier AI

Il confronto di mercato e utile quando sai da dove arrivano i dati. Casa Easy separa dati pubblici di sfondo, annunci importati e analisi qualitativa.

OMI e ISTAT

Sono contesto pubblico. Aiutano a orientare zona e trend, ma non certificano il prezzo effettivo di vendita dell immobile specifico.

Comparables

Gli annunci importati sono normalizzati e pesati per vicinanza, tipologia, stato e qualita dati. Piu sono pertinenti, piu l AI puo essere concreta.

Copertura debole

Se mancano almeno 3 annunci solidi in zona, l AI abbassa la confidenza e limita le leve quantificate. E una protezione, non un errore.

Come migliorare l analisi

Assunzioni

Cosa Casa Easy semplifica

Una buona stima deve dichiarare i suoi confini. Queste sono le principali assunzioni operative del modello attuale.

Notaio

Stima parametrica: onorario atto e, se presente, onorario mutuo. Non e un preventivo notarile.

Agenzia

Commissione impostata dall utente sul prezzo, con IVA al 22% sulla provvigione.

Mutuo

Piano alla francese con TAN inserito, durata, rata, interessi totali, imposta sostitutiva e assicurazione casa stimata.

Sostenibilita rata

Semaforo basato sul rapporto rata/reddito netto mensile: verde fino al 28%, giallo fino al 35%, rosso oltre.

Ristrutturazione

Stima per mq per tipo intervento e zona. Un budget personalizzato sostituisce la stima media.

Bonus lavori

Massimale stimato 96.000 euro: 50% abitazione principale, 36% altri casi. Recupero IRPEF in 10 rate, nei limiti della capienza.

Costi ricorrenti

IMU, TARI, manutenzione, condominio e riscaldamento sono stime operative, non bollette o tributi certificati.

Mercato

OMI/ISTAT sono contesto pubblico; i comparables importati aiutano l AI ma non sono prezzi di compravendita certificati.

Limiti

Quando fermarsi e verificare

Il report serve a decidere se un opportunita merita approfondimento. Non sostituisce due diligence tecnica, fiscale, notarile o creditizia.

Prima di una proposta vincolante: verifica titoli, urbanistica, catastale, condominio, vincoli e stato reale con un tecnico.

Prima del rogito: verifica regime IVA/registro, agevolazioni, prezzo-valore e imposte con il notaio.

Prima di strutturare un investimento: verifica cedolare, IVA, IRES/IRAP, detrazioni, ammortamenti e capienza con commercialista.

Prima di contare sul mutuo: verifica delibera, perizia, LTV massimo, tasso effettivo, assicurazioni e spese bancarie con consulente del credito.