Guida pratica

Come leggere i numeri di casa-easy

Questa guida spiega che cosa calcola il prodotto, quali ipotesi usa e come interpretare in modo corretto imposte, esborso totale, cash investito, prezzo al mq e redditivita.

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In breve

Costo totale acquisto: prezzo + imposte + notaio atto + agenzia.

Esborso totale: costo acquisto + ristrutturazione + imposta sostitutiva mutuo.

Cash investito: esborso totale meno importo del mutuo.

Prezzo / mq all-in: esborso totale diviso per i mq.

Cosa calcola

Le quattro grandezze da guardare per prime

Il wizard produce molti numeri, ma per prendere una decisione le metriche davvero centrali sono poche. Conviene leggerle sempre in questo ordine.

1. Costo totale acquisto

Misura il costo del rogito: prezzo immobile, imposte, notaio atto e agenzia.

2. Esborso totale

Aggiunge al costo di acquisto eventuali lavori e imposta sostitutiva del mutuo.

3. Cash investito

Ti dice quanta liquidita devi anticipare davvero, al netto del mutuo richiesto.

4. Prezzo / mq all-in

Trasforma il costo complessivo in un numero facile da confrontare con il mercato.

Fisco

Privato o societa: cosa cambia davvero

La scelta di chi compra non incide solo sulla redditivita. Cambia anche il modo in cui l'acquisto viene tassato, soprattutto per agevolazioni prima casa e prezzo-valore.

Prima scegli chi compra

Questa scelta comanda agevolazioni, prezzo-valore e lettura della redditivita. Poi scegli il venditore, che decide se il calcolo va in registro o in IVA.

2 variabili, 4 scenari fiscali

Poi scegli da chi compri

Nel wizard questo e il campo "Tipo venditore". Non sostituisce l'acquirente: si combina con lui.

Privato o impresa esente IVA

Regime registro

Stai leggendo il caso: Acquirente privato che compra da privato o impresa esente iva.

Scenario selezionato

Caso piu favorevole quando hai rendita e requisiti

Prima casa: imposta registro 2%, con minimo 1.000 euro.

Seconda casa: imposta registro 9%.

Se inserisci la rendita catastale, il calcolatore stima il prezzo-valore.

Nota pratica: Qui il campo rendita catastale e molto importante: puo abbassare molto la base imponibile rispetto al prezzo annuncio.

Vocabolario

Come leggere i campi del wizard

Questi sono i campi che tendono a creare piu dubbi quando si compila la simulazione.

Rendita catastale

E il dato della visura catastale, non il valore catastale finale e non il prezzo della casa. Nel prodotto la usiamo per stimare il prezzo-valore solo quando compra un privato e la cessione non e soggetta a IVA.

Tipo venditore

Determina se l'atto va letto in regime registro oppure IVA. E la leva che spiega perche due operazioni apparentemente simili possono avere imposte diverse gia al rogito.

Prezzo / mq

E il prezzo richiesto diviso per i metri quadri. Serve a capire se la richiesta e in linea con il mercato prima di considerare tutti i costi accessori.

Prezzo / mq all-in

E l'esborso totale diviso per i metri quadri. E spesso il dato piu utile se vuoi confrontare immobili con livelli diversi di imposte, lavori o struttura del mutuo.

Investimento

Che cosa significa la parte redditivita

L'area investimento non mostra un solo netto, ma diversi livelli di margine. Questa distinzione evita di confondere costi operativi, costi immobile e mutuo.

Reddito lordo

Canoni annui o ricavi short-term prima dei costi.

Netto operativo

Reddito lordo meno costi di gestione e imposte sul reddito stimate.

Dopo costi immobile

Netto operativo meno IMU, TARI, manutenzione e costi ricorrenti importati dall'annuncio.

Cash flow dopo mutuo

Risultato finale dopo aver tolto anche il servizio del debito annuo.

Per la persona fisica il calcolatore usa una logica coerente con i casi piu comuni di locazione tradizionale o short-term.

Per la societa il modello e volutamente piu prudente e piu dichiarato: IRES e IRAP stimate, IVA ricavi separata e nessuna pretesa di sostituire il commercialista.

Limiti

Che cosa il modello semplifica

Il prodotto nasce per darti una lettura veloce e comparabile. Non sostituisce una consulenza notarile, fiscale o creditizia.

La stima notarile e una forchetta semplificata, non un preventivo professionale.

Le ristrutturazioni sono stime medie nazionali, non computi metrici.

La sostenibilita del mutuo e una lettura orientativa, non una delibera bancaria.

Il ramo societa non modella ancora detraibilita IVA, ammortamenti e fiscalita completa di bilancio.

Le imposte reali possono variare in base a casi particolari, atti precedenti e qualificazione esatta dell'immobile.

Il prezzo-valore nel mondo reale richiede condizioni precise e richiesta espressa in atto.

Vuoi provarlo su un caso reale?

Inserisci prezzo, metri quadri, venditore, mutuo e lavori: in pochi passaggi ottieni una lettura molto piu concreta del solo prezzo di annuncio.

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